Daňové povinnosti jsou neodmyslitelnou součástí vlastnictví nemovitostí v České republice. Ať už kupujete první byt, investujete do nemovitostí nebo prodáváte dům, je důležité být dobře informován o všech daňových aspektech, které s těmito transakcemi a vlastnictvím souvisejí. V tomto článku vám poskytneme komplexní přehled daňových povinností, se kterými se můžete setkat v průběhu životního cyklu vaší nemovitosti.
Daň z nabytí nemovitých věcí - zrušena v roce 2020
Do roku 2020 byla jednou z hlavních daní při koupi nemovitosti daň z nabytí nemovitých věcí. Ta činila 4 % z nabývací hodnoty nemovitosti a platil ji kupující. Dobrá zpráva pro všechny kupující je, že tato daň byla k 26. září 2020 zrušena, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden od prosince 2019.
Tato změna výrazně snížila náklady spojené s pořízením nemovitosti. Pro kupující to znamená úsporu, která může být investována například do rekonstrukce, vybavení nebo částečného splacení hypotéky.
Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí je pravidelnou roční daňovou povinností, která se týká všech vlastníků nemovitostí. Skládá se ze dvou částí:
Daň z pozemků
Tato daň se vztahuje na pozemky vedené v katastru nemovitostí. Základem daně je výměra pozemku v m² vynásobená sazbou daně, která se liší podle typu pozemku:
- Stavební pozemky
- Zemědělská půda
- Lesní pozemky
- Vodní plochy
- Zastavěné plochy a nádvoří
- Ostatní plochy
Daň ze staveb a jednotek
Tato část daně se týká budov, bytů a nebytových prostor. Základem daně je zastavěná plocha v m² vynásobená sazbou daně, která se liší podle typu stavby:
- Obytné domy
- Byty a nebytové prostory
- Stavby pro podnikání
- Ostatní stavby
Výpočet a placení daně z nemovitých věcí
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí musí podat každý, kdo se stal vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku. Přiznání se podává do 31. ledna téhož roku finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází.
Pokud již bylo daňové přiznání podáno v předchozích letech a nedošlo k žádným změnám, není nutné podávat nové přiznání. Finanční úřad sám vypočítá daň a zašle složenku k úhradě.
Daň je splatná:
- Do 31. května daného roku, pokud roční daň nepřesáhne 5 000 Kč
- Ve dvou stejných splátkách do 31. května a 30. listopadu, pokud roční daň přesáhne 5 000 Kč (u zemědělců je to do 31. srpna a 30. listopadu)
Místní koeficienty
Výši daně z nemovitých věcí mohou výrazně ovlivnit místní koeficienty, které stanovují obce obecně závaznou vyhláškou. Obce mohou stanovit:
- Koeficient podle velikosti obce (1 až 4,5)
- Místní koeficient (1 až 5), kterým se násobí celková daňová povinnost
Proto se může daň z nemovitých věcí značně lišit i u srovnatelných nemovitostí v různých lokalitách.
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Při prodeji nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů z případného zisku. Zisk (nebo "příjem") je rozdíl mezi prodejní cenou a tzv. nabývací hodnotou (zjednodušeně kupní cenou) plus souvisejícími výdaji.
Osvobození od daně z příjmů
Zákon o daních z příjmů stanovuje několik případů, kdy je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně:
- Časový test pro nemovitosti nabyté od roku 2021 - Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynula doba 10 let, nebo pokud v prodávané nemovitosti měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let
- Časový test pro nemovitosti nabyté před rokem 2021 - Platí původní časový test 5 let mezi nabytím a prodejem
- Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu - I při nesplnění časového testu lze příjem osvobodit, pokud prodávající použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby (koupě nebo výstavba jiné nemovitosti pro bydlení) a oznámí to finančnímu úřadu do konce zdaňovacího období
Výpočet daně při neosvobozeném prodeji
Pokud prodej nesplňuje podmínky pro osvobození, příjem z prodeje podléhá dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 %.
Od příjmu lze odečíst:
- Nabývací cenu nemovitosti
- Výdaje spojené s pořízením nemovitosti (právní služby, poplatky, provize realitní kanceláři při nákupu)
- Výdaje na technické zhodnocení a opravy nemovitosti
- Výdaje spojené s prodejem (provize realitní kanceláři, právní služby, znalecké posudky)
Daň z příjmů při pronájmu nemovitosti
Pokud vlastníte nemovitost, kterou pronajímáte, příjmy z nájmu podléhají dani z příjmů fyzických osob. Tyto příjmy se uvádějí v daňovém přiznání v rámci tzv. "příjmů z nájmu" podle § 9 zákona o daních z příjmů.
Výpočet základu daně z nájmu
Základ daně lze stanovit dvěma způsoby:
- Skutečné výdaje - Od příjmů z nájmu odečtete skutečné a prokazatelné výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů (odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy a údržba, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, spotřeby energií hrazené pronajímatelem, atd.)
- Paušální výdaje - Místo skutečných výdajů můžete uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně však do částky 600 000 Kč ročně
Výběr metody závisí na konkrétní situaci a výši skutečných výdajů. Lze ji každoročně měnit podle toho, co je výhodnější.
Sazba daně a termíny
Příjmy z nájmu podléhají 15% sazbě daně z příjmů fyzických osob. Daňové přiznání musí být podáno do 1. dubna následujícího roku (nebo do 1. července, pokud přiznání zpracovává daňový poradce).
DPH a nemovitosti
Daň z přidané hodnoty (DPH) může v některých případech významně ovlivnit náklady spojené s nemovitostmi.
Koupě nové nemovitosti
Dodání nové stavby (dokončené nebo užívané méně než 5 let) podléhá DPH ve výši 15 % (snížená sazba DPH pro stavby pro bydlení). Toto se týká zejména nových bytů a domů od developerů.
Koupě starší nemovitosti
Dodání "staré" stavby (užívané více než 5 let) je od DPH osvobozeno bez nároku na odpočet daně. Proto starší nemovitosti DPH typicky neobsahují.
Pronájem nemovitostí a DPH
Nájem nemovitostí je obecně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Existují však výjimky:
- Krátkodobý nájem (do 48 hodin) podléhá DPH
- Pronajímatel se může rozhodnout uplatňovat DPH u nájmu nemovitostí pro podnikatelské účely, pokud je nájemce plátce DPH
Praktické daňové tipy pro vlastníky nemovitostí
Vedení evidence a uchování dokladů
Pro daňové účely je nezbytné uchovávat veškeré dokumenty související s nemovitostí:
- Kupní smlouvu a doklady o zaplacení
- Faktury za rekonstrukce, opravy a údržbu
- Doklady o zaplacení daně z nemovitých věcí
- Smlouvy a doklady související s pronájmem
Tyto dokumenty by měly být uchovávány minimálně po dobu 10 let, ideálně po celou dobu vlastnictví nemovitosti a ještě několik let po jejím prodeji.
Optimalizace daňové zátěže
Existuje několik legálních způsobů, jak optimalizovat daňovou zátěž spojenou s nemovitostmi:
- Plánování prodeje s ohledem na časové testy pro osvobození od daně z příjmů
- Využití osvobození při přesunu prostředků do jiné nemovitosti
- Pečlivé zvážení uplatnění skutečných versus paušálních výdajů u příjmů z pronájmu
- Rozdělení vlastnictví mezi rodinné příslušníky může v některých případech snížit celkovou daňovou zátěž
Závěr
Daňové povinnosti spojené s nemovitostmi tvoří komplexní oblast, ve které se pravidla mohou měnit s novou legislativou. Je proto důležité sledovat aktuální daňové předpisy nebo konzultovat vaši konkrétní situaci s daňovým poradcem.
Správné porozumění daňovým povinnostem vám umožní lépe plánovat finanční stránku vašich realitních investic, vyhnout se zbytečným daňovým doměrkům a potenciálním sankcím, a v neposlední řadě také optimalizovat celkovou daňovou zátěž legálními způsoby.
Pokud máte jakékoli otázky týkající se daňových aspektů vašich nemovitostí nebo plánujete koupi či prodej nemovitosti a potřebujete daňovou konzultaci, neváhejte nás kontaktovat. Naši odborníci vám rádi poskytnou podrobné informace přizpůsobené vaší konkrétní situaci.
